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La LUC y los alquileres con desalojos exprés

La LUC Y Los Alquileres Con Desalojos Exprés

Escribe José Freitas | Centro Socialista Las Piedras

Desde el 2020, el país enfrenta una pandemia y una crisis que se profundiza en un proceso de retracción de la economía y el empleo, con un doloroso aumento de la pobreza. En ese escenario, el Poder Ejecutivo propuso una Ley de Urgente Consideración (LUC), que poco o nada contribuyó para atender esta emergencia sanitaria y social que vive el país. Pero entonces, ¿qué temas incluyó?

Estos comentarios se concentrarán en los cambios que se introducen con la LUC al régimen de alquileres, buscando exponer algunos fundamentos para una necesaria discusión pública en un referéndum derogatorio.

Un primer aspecto central a valorar, es que el tratamiento del proyecto de Ley de Urgente Consideración en el parlamento fue dificultoso. La coalición de gobierno fue trabajando sobre la marcha, introduciendo sucesivas modificaciones y agregando nuevos artículos, acuciados por el breve período de debate que exige esta modalidad. Como consecuencia de esto, la población y sus organizaciones accedieron poco y tarde a opinar en asuntos harto delicados para la vida de las personas.

Hubo temas relevantes que pasaron sin que tuviera lugar un mínimo de profundidad en el debate, opacados por otros temas más importantes o trágicos.

En ese listado de asuntos no urgentes, aparecen propuestas un tanto ingenuas, voluntaristas o formuladas “para la tribuna”. Entre otras, se dividió el Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente en dos Ministerios: uno de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) y otro de Ambiente. Al día de hoy, esta decisión muestra más resultados negativos que positivos, agravado esto por las restricciones presupuestales y por las múltiples dificultades del rediseño institucional que significó.

Tampoco podemos olvidar que en el proyecto original de LUC que llegó al parlamento, existía un artículo 440 que rediseñaba el rol de la Cartera de Inmuebles para la Vivienda de Interés Social (CIVIS). De ese modo, se impedía el acceso a las carteras de tierras por parte del cooperativismo de vivienda y del resto de los programas que se gestionan por medio de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Finalmente, esta propuestase logró frenar, pero fue una muestra de las ideas que motivan al actual gobierno.

En suma, la LUC terminó siendo un listado muy diverso de propuestas, modificaciones o derogaciones, en su mayoría con un sentido neoliberal, resignando derechos en algunos casos o generando nuevos marcos de acción para algún interés privado bien concreto. Parece ser que este último es el caso de los temas vinculados a viviendas y alquileres.

Régimen de arrendamiento sin garantía

La propuesta de referéndum incluye la derogación de 35 artículos que van del 426 al 459 inclusive, contenidos en el capítulo nombrado como: “RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO SIN GARANTÍA”, que en resumen, instala un nuevo sistema de alquiler sin garantías y con desalojos y lanzamientos más ágiles, tipo “exprés”.

Autoridades del gobierno dicen que “el régimen propuesto no viene a imponerse ni a suplantar el vigente en materia de arrendamientos, sino que es una nueva opción que se otorga a aquellos ciudadanos que no tienen garantías que ofrecer”. 

Dicho régimen parte de la base de un problema real: la obtención de garantías por los arrendatarios es una dificultad importante para acceder a una vivienda. Con ese fin, se propuso crear este nuevo marco jurídico para poder alquilar sin esas garantías. Este nuevo arreglo entre arrendador y arrendatario tiene como contracara que el mayor riesgo que asume el arrendador se compensa con la disminución de la protección para el inquilino, encontrando con eso un nuevo punto de injusto equilibrio. 

Lo que pareció a primera vista un motivo loable, fue una propuesta presentada sin fundamentos e hipótesis comprobables, sin demasiado análisis y votada solamente por la coalición de gobierno, a las apuradas. Dicha iniciativa resultó en este nuevo régimen de regulación de los contratos de alquiler, que hasta ahora tiene un uso aún incierto. No sabemos si los propietarios optarán por esta modalidad; probablemente, los arrendadores fijen un precio superior para este tipo de arriendos a los que se fijan en los contratos con garantía, probablemente con multas adicionales. Lo que sí sabemos, es que deja a este nuevo tipo de inquilinos en una posición de desigualdad y con menos derechos que otros inquilinos (hoy en día, estos últimos cuentan con contratos amparados por el Decreto Ley N° 14.219 o por el régimen de libre contratación).

La LUC instaló esta nueva regulación para los contratos de alquiler, que retrocede en derechos y garantías para las partes involucradas. Además, en todo caso, es un sistema que desprotege demasiado a las personas que hoy ya tienen problemas para acceder a una solución habitacional.

Si vamos al detalle de la regulación para las situaciones de desalojos y lanzamientos, se mantienen las categorías de desalojo por vencimiento de plazo del contrato (en donde el inquilino es un buen pagador) y desalojo por mal pagador (que es cuando el inquilino ha sido intimado y como no ha pago, ha caído en mora), pero se reducen significativamente los plazos de desalojo y lanzamiento. Por ejemplo, se pasa de un plazo de un año o seis meses en el desalojo de un buen pagador por vencimiento de plazo (Decreto Ley 14.219, o régimen de libre contratación), a un desalojo de 30 días: la LUC habilitó un plazo de un mes para desalojar a una persona que es buen pagador.

Pensemos que se está planteando un desalojo “exprés” sobre una persona o un hogar que no pudo acceder a una garantía; esto deja en una situación de mayor vulnerabilidad aún a quien ya entró con una posición precaria. 

En general, se reducen a la mitad los plazos de los procedimientos para las excepciones. Quizás lo más grave sea que la prórroga del lanzamiento por enfermedad o fuerza mayor, que hoy es de hasta 60 días (art. 62 del DL 14.219) y hasta 120 días -cuando habiten menores de 14 años, mujeres embarazadas o personas mayores de 70 años y cuando el lanzamiento tenga lugar en meses de invierno-, ahora, con la LUC, será de 7 o 5 días hábiles (ver arts. 431 y 440 de la LUC). 

En total, con las notificaciones y procedimientos, el desalojo podría alcanzar unos dos meses para los buenos pagadores, aunque estén en situación delicada y en invierno, y sería de menos de treinta días para quien haya caído en mora.

Durante el plazo de desalojo, el arrendatario buen pagador deberá continuar cumpliendo con el pago del  alquiler, de los consumos y tributos a su cargo; la mora en el cumplimiento de estas obligaciones lo convertirá en mal pagador.

Una mala solución para abordar los problemas del acceso a la vivienda

Es la imposición de este nuevo régimen con pocas garantías para las partes, en especial para quienes tienen dificultades para acceder a una vivienda, la que motiva la reacción de las fuerzas sociales para exigir un debate serio, con el objetivo de elaborar una herramienta útil que realmente sume a la política habitacional.

En Uruguay, el acceso a una solución habitacional a través del alquiler fue ganando espacio en las últimas décadas. Evidentemente, el alquiler es una de las principales formas para acceder a una vivienda, que se corresponde con ciertos momentos vitales de las personas: en los jóvenes, resulta un buen instrumento para alcanzar la emancipación y en otros casos, puede responder a ciertos cambios que se dan a lo largo de la vida. Sin duda, el alquiler es una opción a fortalecer para lograr mejores condiciones de acceso a la solución habitacional.

Por otra parte, también es cierto que Uruguay tiene un problema con el mercado de alquileres, ya que en algunas ciudades chicas es un negocio casi oligopólico y en Montevideo se ha tornado un negocio especulativo muy importante. Los números demuestran que a pesar de haberse incrementado sensiblemente la cantidad de unidades en alquiler, tuvimos una evolución ascendente del precio de los alquileres. Desde el 2000 ha aumentado la oferta, pero también el precio de los alquileres, que ha crecido muy por encima de todos los indicadores relacionados: el índice de costo de la construcción, el índice medio de salarios o el IPC. 

Es así que, en una sincera discusión acerca de las mejores políticas para favorecer el acceso a la vivienda a través del alquiler, debemos poner sobre la mesa también estos números y esta coyuntura. 

Debemos también preguntarnos qué ha pasado con las políticas que venían operando en este rubro. Por ejemplo, en Uruguay existe el sistema de garantías de alquiler para jóvenes, estudiantes, trabajadores y jubilados. En ese caso, ¿no se podrían fortalecer las garantías estatales y hacerlas más accesibles? Si el problema es la cantidad de ese tipo de garantías, no se podrían buscar soluciones más de fondo, creando un fondo de garantías, buscando financiamientos públicos y privados?

Por otra parte, desde el 2018 existe el Programa de alquiler social de vivienda pública, que busca entrar en el abanico de posibilidades, brindando mejores oportunidades para aquellos hogares que de otra manera no lograrían acceder. ¿Por qué el gobierno no profundiza y/o le da continuidad a este programa?

También, en relación al precio, está demostrado que solamente construir más vivienda para que bajen los precios de los alquileres, no funciona. Por el contrario, eso significa más dinero para el sector inmobiliario, dinamiza el mercado y sostiene el ciclo especulativo con incremento de precios. En todo el mundo se está observando que para mitigar y operar sobre los precios de los alquileres hay que regularlos. Muchos países llevan décadas aplicando este tipo de políticas. 

Finalmente, en lo relativo a los temas de vivienda, la LUC no resolvió nada en profundidad. Con el referéndum se lograría frenar este nuevo sistema de arrendamiento con su sistema de «desalojo exprés» que no ofrece garantías a las personas, especialmente a los inquilinos en situaciones más vulnerables. Este panorama se torna aún más crítico en el marco de un momento singular de pandemia y crisis.

Por último, en el marco de un referéndum, se lograría llevar el tema a una discusión democrática y enriquecedora sobre las políticas de alquileres, priorizando y haciendo énfasis en las dificultades de acceso, ya sea a causa de los altos precios o por falta de garantías.

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